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【二揀一】中山VS珠海 您看好哪個?

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大灣區11個城市可分為東西兩邊,中間有珠江分隔,東面有香港、深圳、東莞、惠州等,西面則為澳門、珠海、中山、江門、肇慶等。其中,中山位於珠海的北邊,兩個城市相鄰,目前兩地都具有基建發展慨念,近年吸引不少香港人到當地置業,究竟兩地樓巿潛力如何?現由基建、產業、人口及經濟發展進行多角度分析﹗

「深中通道」槪念刺激中山樓價

大灣區由珠江分隔分為東西兩邊,現時要由深圳到中山主要經虎門大橋,由於要繞一個大圈,加上大橋塞車問題嚴重,由深圳到中山平均都要2至3小時的車程。同時,中山的位置亦有其明顯的缺點,相較於東莞、珠海及佛山等二線城市,東莞靠近香港、深圳,珠海靠近澳門,佛山靠依廣州。因此,過往中山一直被視為退休的地方,樓價相對落後。

中山樓價被炒起主要源自於興建深中通道的計劃,預計於2024年落成的深中通道,直接連接深圳西部及中山東部,全長24公里,預計可以將深圳到中山的車程,由2、3小時縮短至半小時。而自有關計劃一出,即時令當地樓價炒起,而且深中通道於中山的落橋位南朗、翠亨由落後的小鎮,到全市的焦點,樓價升幅亦最為驚人。

同時,由於深圳近年積極推動科技發展,成為中國創業之都,企業亦願意以高薪招募科技人才。市場憧憬當深中通道開通後,會有不少在深圳工作的人士到中山居住,因此不少深圳、香港及珠海的投資者已搶先登陸。

中山人均GDP較珠海低

不過,目前中山樓價上升,主要靠外地人炒起,本身中山的產業是家電、紡織服裝、電子、燈飾等製造業,有關產業正面臨行業轉型。一些落橋位如火炬開發區、南朗鎮等,以前都是落後的鄉鎮,現在才大興土木,可能會有「炒過龍」的情況,買家要小心。同時,現時距離深中通道的落成仍有4年之多的時間。

珠海受惠橫琴港珠澳大橋發展

與中山相比,珠海人口較少,但人均GDP較高,而且與澳門相連,樓價亦較中山為高。不過,過去珠海所憧憬的橫琴發展以及港珠澳大橋,前者一直發展中,後者於今年落成通車,因此相對於中山的慨念,珠海的發展似乎更為實在。

其中橫琴屬於自貿區,目標發展商務服務、金融服務、休閒旅遊、高新技術、科教研發等較高增長行業,當地的樓價在珠海亦是數一數二,當地一手樓價高達5萬人民幣左右一平方米,超過珠海平均價一倍。

與珠海市一樣,橫琴住宅亦設有限購令,及限售期買入後三年不可轉售。至於公寓盤則無購買限制、沒有轉售限制。

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【英國置業】倫敦邊區租金回報最高?

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去年英國受脫歐困擾影響,樓價曾於2019年第一季下跌2%,但隨著新首相約翰遜與歐盟協議,英國樓市於19年下半年收復所有失地。英國樓市於今年首2個月表現大致平穩,於2 月亞太區爆發疫症時樓價仍可企穩。仲量聯行預計,未來五年英國的住宅價格整體將上漲14%,倫敦的漲幅將超過18%。適逢英磅低水倫敦樓市需求增加利好當地樓市。於今年四月更有一位海外買家透過虛擬實景看房遙距買入一個價值5,800萬元倫敦單位的個案。可見,投資者正迫不急要投資倫敦房地產。

投資倫敦哪區回報率最高?當然是英國倫敦的三大金融區,分別是一區市中心, 二區的金絲雀碼頭以及位於五區的克羅伊登。英國樓市最保值的地段一定是位於第一區的沃克斯豪爾,但入場費相對會較高。金絲雀碼頭是倫敦過去20年第二大金融中心,聚集了來自世界各地頂尖的國際商業巨頭,使租賃市場供不應求,可惜該區樓價近年已緊貼倫敦第一區。

三大金融區當中性價比最高的是克羅伊登。東克羅伊登是多個市政府總部的聚集地,匯聚倫敦第三大Westfield以及大型華人超級市場,入場費較低,非常適合投資自住。政府更投入35億英磅重建克羅伊登, 預計克羅伊登將會僅次市中心第一區及金絲雀碼頭成為第三大金融中心,升值潛力無限。

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【低稅買樓】影響物業印花稅金額的4大因素

 

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【海外置業】投資英國樓攻略 息差篇

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人人都話買英國樓,但如果尚欠一個數據支持,接著落下來的內容一定幫到你。本港樓價近年升幅可觀,香港物業是本地銀行最樂意接受的抵押品之一,因此一直以來香港按息都維持低水平。而疫情爆發後,香港銀行出現水浸,H按更跌破2厘至1.9 厘,較英國按揭息率的3%,甚或國內市場的按揭息率的5.2%,將香港物業加按的做法可算是十分化算。如果香港本身物業已經完成供款,甚至接近完成供款的話,大可以選擇以1.9厘的息率加按香港物業,套現投資英國樓。

英國按息約為3.09%,與香港的按息相差約1.1厘。以倫敦Zone 3一個價值約為350萬的單位為例,若在英國承造按揭的話,向銀行貸款210萬,每月供款為11,741港元。但若果買家從自身在港物業加按套現,而貸款額相若的話,每月供款額將減至10,524港元,每月供款支出將大減1,217港元,減少約10%。

值得一提的是,若選擇Zone5的物業,甚至有機會可以免首期或全額付款海外物業。現時英國租金回報大約是4厘,換句話說,租金收入足夠應付供樓之餘,更可賺取約2厘息差以及每年的租金增長。英國倫敦即使於3月開始爆發疫情以來,樓價仍未見下跌,可見英國倫敦樓市「抗疫力」相當之高。由此可見,如買家持有香港物業,可考慮利用香港按息優勢,加按香港物業,進軍倫敦房地產市場。